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VENDRE POUR ACHETER : Les six règles de conduite pour une double transaction réussie

Mercredi, 25 octobre 2017


 
 
 


Vendre sa propriété pour en acheter une autre est chose courante. Même si vous n'en n'êtes pas à votre première transaction, sachez que celle-ci pourrait bien être encore plus complexe. Les transactions en chaîne nécessitant une meilleure planification, il est essentiel de faire ses devoirs assidûment.

Vendre sa propriété pour en acheter une autre est chose courante. Même si vous n’en n’êtes pas à votre première transaction, sachez que celle-ci pourrait bien être encore plus complexe. Les transactions en chaîne nécessitant une meilleure planification, il est essentiel de faire ses devoirs assidûment.
  1. La préqualification hypothécaire
Comme c’est le cas pour toute acquisition de propriété, l’une des choses les plus importantes à faire avant même de commencer à magasiner est d’obtenir votre préqualification hypothécaire, et ce, même si vous êtes déjà propriétaire et que vous avez déjà contracté une hypothèque. Les règles hypothécaires étant sujettes à changement au fil des années, il est possible que vous rencontriez certaines complications auxquelles vous n’avez jamais fait face par le passé. Prendre note également qu’une préqualification basée sur des déclarations verbales n’est qu’une estimation de votre capacité d’emprunt et ne garantit en rien l’obtention d’un prêt. Pour de véritables garanties, fournissez tous vos documents d’avance, et ce, même s’il y en a plusieurs et que la tâche vous incommode.

1. La promesse d’achat

Bien entendu, lorsqu’on parle de transaction immobilière, on parle également de promesse d’achat. En déposant une promesse d’achat, un acheteur s’engage à se porter acquéreur de la propriété sous certaines conditions. Une fois que ladite promesse est acceptée, les parties sont liées et s’engagent à respecter toutes les conditions établies afin de conclure la transaction.
Attardons-nous maintenant aux quatre principaux éléments de la promesse d’achat :
  • Inclusions & exclusions :
Tout ce qui n’est pas rattaché de façon permanente à l’immeuble peut être inclus ou non dans la transaction. Tous les objets que vous désirez inclure ou exclure dans vos documents transactionnels, y compris la couleur, la marque et le numéro de série, doivent y être détaillés.
  • Conditions préalables à la vente :
La vente peut être conditionnelle à l’obtention par l’acheteur d’un rapport d’inspection, à l’obtention du financement, à la vente de la propriété de l’acheteur… Pour que la propriété soit officiellement vendue, les parties impliquées doivent remplir ces conditions dans les délais entendus.
  • Date de signature :
La date de signature de l’acte de vente notarié correspond à la date du transfert de propriété. La signature a généralement lieu chez le notaire. C’est généralement à partir de cette date que l’acheteur prendra en charge les taxes municipales, les taxes scolaires et les autres frais liés à la propriété.
  • Délais accordés à l’acheteur :
Les délais impartis à l’acheteur pour obtenir son financement et pour faire inspecter la propriété sont respectivement d’une dizaine de jours et d’une semaine. Comme on ne veut pas retirer la propriété du marché trop longtemps sans aucune garantie, cela laisse peu de temps aux emprunteurs et il est préférable de demander plus de temps afin d’obtenir son financement et d’éviter les mauvaises surprises.
 
2. Les délais entre les transactions

Afin de protéger les parties, le notaire reçoit et gère les sommes impliquées, pour chacune des transactions immobilières, dans un compte en fidéicommis. Lorsque l’acte de vente sera publié au Registre Foncier, les sommes seront déboursées et la transaction sera conclue. Cependant, ce processus s’étend généralement sur quelques jours ouvrables. Dans le cas d’une transaction en chaîne, il est donc conseillé de laisser s’écouler une semaine entre les deux transactions.

3. Les pénalités liées à l’hypothèque:

Il est possible que votre prêteur vous impose une pénalité si vous vendez votre propriété avant la date d’échéance de votre terme hypothécaire. Si vous faites affaires avec la même institution pour l’acquisition de votre nouvelle propriété, il n’est pas exclu que celle-ci vous propose un taux pondéré supérieur au marché afin d’annuler votre pénalité. Faites attention, ceci n’est pas toujours à votre avantage. Il vous faudra faire le calcul.

4. L’inspection de la propriété :

Vous devrez également prévoir des fonds afin de faire inspecter la propriété que vous souhaitez acheter. L’inspection joue un rôle primordial en ce qui concerne les vices, qu’ils soient cachés ou non, en nous permettant de découvrir et de nous renseigner sur les problèmes de la propriété. Ne pas procéder à l’inspection par souci budgétaire n’est jamais conseillé. Comme le dit le dicton : Mieux vaut prévenir que guérir. De plus, votre prêteur pourrait aussi exiger l’évaluation de la propriété afin d’en confirmer la valeur marchande. Si certaines institutions financières acceptent de couvrir ces frais, d’autres vous demanderont de les assumer.

5. La planification des dépenses :

Dans le cas d’une double transaction immobilière, il est crucial de prévoir un fond de réserve, car ce genre de transaction engage souvent de nombreuses dépenses.
  • Assurance prêt de la SCHL :
Si vous envisagez contracter un prêt hypothécaire avec une mise de fond inférieure à 20% du prix d’achat, vous devrez aussi souscrire à une assurance prêt de la SCHL. Le coût associé à celle-ci pourra être versé en une seule fois ou cumulé au montant du versement hypothécaire.
  • Commission du courtier :
Des frais de rétribution variant entre 4% et 6% du prix de vente de votre propriété sont à prévoir si vous faites affaires avec un courtier immobilier.
  • Frais de notaire - vendeur :
En tant que propriétaire vendeur, vous aurez à assumer tous les frais reliés à la vente de votre propriété. Parmi ceux-ci, notons l’obtention des états de compte des créanciers hypothécaires et pour les taxes foncières, l’émission des chèques de remboursement, la radiation et la confirmation d’acquittement des charges afférentes à l’immeuble, la production du certificat de localisation, le cas échéant…
  • Frais de notaire – acheteur :
En tant qu’acheteur, vous aurez à assumer tous les frais reliés à l’achat tels que l’ouverture et la tenue de dossier, l’examen des titres, l’analyse du certificat de localisation, la gestion des fonds en fidéicommis…

Somme toute, ce qu’il faut retenir c’est que le succès d’une transaction immobilière en chaîne repose sur une planification détaillée des éléments listés ci-haut. Il est également grandement recommandé de faire affaires avec un courtier immobilier qui saura vous orienter, vous conseiller et dans la mesure du possible, vous protéger contre d’éventuels litiges.