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ÉTUDE JLR — Prévisions immobilières pour la province de Québec en 2017

Jeudi, 22 décembre 2016


 
 
 




FAITS SAILLANTS
  • Le nombre de ventes devrait croître plus faiblement en 2017 qu’en 2016.
  • Le prix médian continuera probablement de progresser légèrement à un niveau similaire à l’inflation.
  • L’offre de propriétés neuves se contracte ce qui aidera à maintenir la variation du prix médian en territoire positif.
  • Les nouvelles règles hypothécaires risquent de freiner la croissance des ventes et des prix.
 
En immobilier, l’année 2016 fut signe de reprise après plusieurs années de ralentissement. Les ventes de propriétés résidentielles ont crû de janvier à novembre 2016 relativement à 2015. Les prix ont également progressé, mais la croissance est faible. Pour 2017, certains facteurs ont changé, mais généralement, les ventes devraient continuer de croître, quoique plus modestement qu’en 2016. Pour les prix, la croissance demeura probablement faible. Voici quelques facteurs à surveiller qui sont susceptibles d’avoir un impact sur le marché immobilier.
 
D’un côté, le nombre de ventes et les prix sont influencés par la demande.
 
TAUX DE CHÔMAGE, EMPLOI ET ENDETTEMENT DES MÉNAGES
Le taux de chômage au Québec a atteint son plus bas niveau depuis que les données sont disponibles (1976) en novembre dernier avec un taux de 6,2 %. Il s’agit d’une bonne nouvelle pour l’économie québécoise et, par le fait même, pour le marché immobilier. Une partie de la baisse provient d’une diminution de la population active, mais il y a également eu création d’emploi en 2016. D’un autre côté, le ratio de la dette des ménages par rapport au revenu disponible ajusté a continué de croître et a atteint, au 3e trimestre de 2016, 166,9 % selon les plus récentes données de Statistique Canada. Ainsi, cela augmente la vulnérabilité des ménages face à une hausse des taux d’intérêt. De manière générale, la bonne tenue de l’emploi devrait avoir des répercussions positives sur le marché immobilier.
 
DÉMOGRAPHIE
Un sujet largement discuté depuis quelques années au Québec et au Canada est le vieillissement de la population. Ce facteur aura des répercussions majeures sur le marché immobilier à long terme. L’impact sera graduel et non uniforme sur le territoire de la province. Pour quelques régions éloignées (Saguenay-Lac-Saint-Jean, Bas -Saint-
Laurent, Côte-Nord, Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine), l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) prévoit des baisses de population allant de 0,5 % à 3,9 % entre 2011 et 2036. Pour ces régions, la hausse des prix des propriétés risque d’être faible au cours des prochaines années. En banlieue de Montréal, toutefois le portrait est complètement différent et la population devrait croître d’ici à 2036. À Laval et à Lanaudière, l’ISQ anticipe même des augmentations du nombre d’habitants d’un peu plus de 30 % toujours pour la période de 2011 à 2036. Donc, dans ces régions même si la proportion de personnes âgées augmente, la progression du nombre d’habitants favorisera le marché immobilier. De nouvelles solutions de transport en commun peuvent également avoir une influence majeure sur la répartition de la population sur le territoire. Ainsi, le nouveau système léger sur rail (SLR) devrait propulser la croissance de la population pour la ville de Brossard, par exemple.
 
Bref, en ce qui concerne l’impact de la démographie sur le marché immobilier, il sera positif dans certains secteurs et négatif pour d’autres. Pour l’ensemble de la province, le nombre d’habitants croît ce qui est favorable à l’expansion du marché immobilier. Une part importante de la croissance est reliée à l’immigration. Par conséquent, les politiques d’immigration sont toujours à surveiller. Étant donné la population vieillissante, la croissance risque d’être supérieure dans le secteur des résidences de personnes âgées et moins prononcées pour les grandes propriétés unifamiliales.
 
MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE (TAUX D’INTÉRÊT ET NOUVELLE RÉGLEMENTATION)
L’annonce des resserrements hypothécaires le 3 octobre dernier a bouleversé les attentes pour le marché immobilier de 2017. En fait, depuis le 17 octobre dernier, les hypothèques assurées doivent faire l’objet d’une simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires.
 
Les gens sont évalués sur leur capacité à payer en considérant le taux d’intérêt le plus élevé entre celui établi pour le prêt hypothécaire consenti et celui des prêts hypothécaires ordinaires sur 5 ans affiché par la Banque du Canada (actuellement de 4,64 %). Par le passé, cette simulation de crise était nécessaire seulement pour les prêts ayant un terme inférieur à 5 ans.
 
Par conséquent, plusieurs ménages ont maintenant accès à un prêt hypothécaire d’un montant inférieur à ce qui était possible par le passé. Cela pourrait constituer un frein pour plusieurs premiers acheteurs. Certains pourraient annuler ou retarder leur projet d’achat alors que d’autres diminueront probablement le prix qu’ils comptaient payer pour leur résidence.
 
Après ces annonces et le lancement d’une consultation publique sur la répartition des risques dans le système de financement du logement à la fin de 2016, une légère hausse des taux hypothécaires a été effectuée par plusieurs institutions financières. Les taux hypothécaires devraient toutefois demeurer bas en 2017 puisque le taux directeur établi par la Banque du Canada restera probablement assez stable.
 
Ainsi, les modifications du marché hypothécaire sont susceptibles d’avoir un impact négatif sur la croissance des ventes et des prix puisqu’elles viendront limiter les acheteurs dans le montant accordé pour leur nouvelle propriété.
 
Ce sont là, les principaux facteurs qui auront un impact sur la demande. Afin d’établir des tendances, il faut également regarder du côté de l’offre.
 
MISES EN CHANTIER ET LOGEMENTS TERMINÉS ET NON VENDUS
Le nombre de logements achevés et non écoulés au 3e trimestre a diminué par rapport à la même période en 2015 dans les grands centres urbains du Québec, et ce, autant du côté des copropriétés (-15,0 %) que des logements détenus en propriété absolue (-18,0 %) selon le rapport «Actualités habitation» de la SCHL. Ainsi, le surplus de l’offre présent un peu partout au Québec continue de se résorber.
 
Les mises en chantier ont également diminué de 10 % au cours des 9 premiers mois de 2016 dans le secteur des copropriétés. Il s’agit d’une bonne nouvelle puisque ce secteur était particulièrement touché par le surplus de l’offre. D’un autre côté, les logements détenus en propriété absolue mis en chantier ont progressé de 3,7 %. Ce secteur était moins touché par l’excédent de l’offre et c’est pourquoi on y observe une augmentation de la construction.
 
Au final, l’offre de propriétés neuves s’est contractée ce qui devrait aider le marché de la revente (délais de revente et prix). Encore là, toutefois, certains secteurs étaient davantage touchés par le surplus de l’offre que d’autres.
 
CONCLUSION
Après le rebond de 2016, l’année 2017 devrait être plus tranquille avec une hausse plus modérée des ventes. Les prix devraient se maintenir en situation de faible croissance pour la province, mais dans certaines régions les prix pourraient diminuer légèrement. Le contexte démographique est défavorable aux régions plus éloignées où le nombre d’habitants est appelé à décroître. Par contre, ces régions risquent d’être moins fortement touchées par les resserrements hypothécaires que le grand Montréal puisque le prix des résidences y est généralement plus bas.
 
POUR PLUS DE DÉTAILS
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Source : JLR.ca