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Prix des copropriétés selon l'étage, Agglomération de Montréal

Jeudi, 22 juin 2017






FAITS SAILLANTS :
  • Le prix médian paye dans l’agglomération de Montréal pour une unité dans un complexe de plus de 10 étages était de 351 606 $ entre le 1er janvier 2016 et 31 mai 2017.
  • Le prix médian augmente entre 6 % et 15 % par tranche de quatre étages dans les tours à condos.
  • Pour habiter une tour de plus de 10 étages, il faudra probablement débourser un prix minimum d’environ 215 500 $. À ce prix, ce sont généralement que les premiers étagent qui est accessible.
  • Le prix médian pour une copropriété située entre les étages 21 et 24 a atteint 473 960 $ pour le regroupement des arrondissements de Ville-Marie, du Sud-Ouest et de Verdun.
Depuis quelques années, le nombre de gratte-ciels abritant des copropriétés a bondi. Les tours à condos tout juste achevés ou encore en construction sont omniprésentes dans le centre-ville de Montréal. JLR s’est donc intéressé au montant qu’il faut débourser pour titre propriétaire d’une unité dans ces grands bâtiments.

Dans une même tour de copropriétés, les divisions sont généralement identiques à tous les étages, à l’exception parfois des derniers paliers qui forment le ou les penthouses. Malgré des superficies de logements similaires, les prix des copropriétés varient fortement entre les premiers étages et le sommet de la tour.

Dans le cadre de ce rapport, les ventes publiées au Registre foncier du Québec et colligées par JLR entre le 1er janvier 2016 et le 31 mai 2017 sont analysées.

Une période de plus d’un an a été utilisée afin d’accroître le nombre de ventes. Seules les copropriétés situées dans l’agglomération de Montréal et dans des tours à condos de plus de 10 étages sont considérées dans l’étude.

HABITER UNE TOUR À CONDOS

Les grandes tours à condos offrent souvent des vues exceptionnelles et sont généralement localisées au centre-ville. Ces avantages influencent les prix à la hausse. Le montant médian débourse par les ménages pour acquérir une copropriété située entre les étages 1 à 24 dans une tour à condos de plus de 10 étages étaient de 351 606 $ pour la période analysée.
Ce prix est 17 % plus élève que le prix médian d’une copropriété tous bâtiments confondus sur l’île de Montréal.
En considérant seulement les arrondissements de Ville-Marie, du Sud-Ouest et de Verdun, le prix médian grimpe à 364 423 $ pour un condo dans une haute tour. Ce montant surpasse de 5 % le prix médian pour une copropriété dans ces 3 arrondissements sans considération à l’égard du nombre d’étages.

La valeur d’une unité varie non seulement selon sa taille et sa localisation, mais également en fonction de l’étage où elle se trouve.

PRIX PAR ÉTAGE

Étant donné que la construction de gratte-ciels conçus pour abriter des condos est assez récente, le nombre d’unités qui ont été vendues au cours des 17 derniers mois est limite. Ainsi, les copropriétés ont été regroupées selon l’étage auquel elles sont situées par tranche de quatre.
Pour une copropriété positionnée sur les quatre premiers paliers, le prix médian paye a atteint 303 398 $. À l’autre bout du spectre, les copropriétés situées aux étages 21 à 24 ont été acquises pour un prix médian de 468 289 $, soit 54 % de plus que pour les unités des quatre premiers paliers. Les prix augmentent de 6 % à 15 % pour chaque groupe de quatre étages par rapport au niveau inférieur. Deux cas se distinguent particulièrement : la prime est plus marquée pour les étages 9 à 12 et 21 à 24. En analysant davantage les données, on constate que les unités vendues sur ces étages sont beaucoup plus grandes. Plusieurs immeubles comportent une dizaine d’étages et offrent aux derniers niveaux des unités différentes et plus spacieuses ce qui peut expliquer partiellement les unités plus chères vendues aux étages 9 à 12. Un constat similaire peut également se faire pour les unités situer aux étages 21 à 24.

Le prix d’entrée de gamme divise les transactions de telle sorte que 20 % des ventes ont été effectués à un prix inférieur à celui-ci et 80 % à un prix supérieur. Une telle valeur a été établie pour chaque tranche de quatre étages. Ce montant représente environ le prix qu’un ménage a payé pour une unité de base ou de petite superficie par exemple.

En ce sens, 20 % des acheteurs qui ont acquis une copropriété au-dessus du 20e étage ont payé 332 276 $ ou moins pour leur unité durant la période analysée. Dans un des quatre premiers étages d’un immeuble de plus de 10 étages, 20 % des ménages ont versé 215 517 $ ou moins pour acquérir une unité. Avec les hausses de prix modéré de la dernière année, les prix d’entrée de gamme offrent une bonne idée du montant minimum que devrait prévoir un ménage pour acquérir une copropriété dans une grande tour en 2017.

SECTEURS CENTRAUX SEULEMENT

Au total, 80 % des unités transies entre janvier 2016 et mai 2017 dans des complexes de plus de 10 étages étaient situés dans les arrondissements de Verdun (incluant L’Île-des-Sœurs), du Sud-Ouest et de Ville-Marie. Cette proportion déjà élevée pourrait s’accroître au cours des prochaines années avec les nombreuses tours à condos dans Ville-Marie et Sud-Ouest qui sont actuellement en construction.
Les unités dans les trois arrondissements centraux se vendent plus cher que les autres étant donné leur position relativement au centre-ville.

POUR L’AVENIR

Environ 46 % des ventes de copropriétés dans les grandes tours de l’agglomération de Montréal étaient des logements neufs. Par conséquent, certains nouveaux complexes peuvent avoir eu plus d’influence que d’autres sur les prix médians.

Il sera intéressant de regarder l’évolution des prix au cours des prochaines années puisque le nombre de nouvelles tours croît rapidement. Le marché devra s’ajuster à cette nouvelle offre de copropriétés assez différente de celle qui existait par le passe. Plusieurs interrogations demeurent quant à la gestion à long terme de ces édifices. Des questionnements sont soulevés en ce qui concerne notamment la location à court terme, les fonds de prévoyance parfois insuffisants et l’assurance plus difficile d’accès. Ce sont des enjeux qui pourraient avoir des impacts importants sur l’image et la demande de ce type de propriété dans l’avenir.

Source : JLR.ca