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QUEL EST LE RÉGIME FISCAL D'UN SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES?

Vendredi, 1 avril 2016


 
 
 




Le statut fiscal d’un syndicat de copropriétaires

Bien que régi par des règles spécifiques énoncées à l’article 1039 du Code civil du Québec, un syndicat de copropriétaires est considéré par les autorités fiscales du Québec et du Canada comme étant respectivement :

  • une entreprise en vertu de la  Loi sur les impôts;
  • une  société ayant  droit au statut d'organisme à but non lucratif en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Le syndicat de copropriétaires est-il  exonéré d'impôts sur le revenu?

De par la nature de ses activités à but non lucratives, un syndicat est, en principe, exonéré d’impôts à l’égard des sommes qu’il perçoit des copropriétaires pour veiller à la conservation de l’immeuble et à  l’entretien des parties communes. Il en est de même pour les sommes qui lui sont versées au chapitre du fonds de prévoyance.

Pour conserver cette exonération, le syndicat ne doit verser aucune partie de son revenu à l’un de ses copropriétaires, ni autrement le mettre à la disposition personnelle de l’un d’eux.

Quel est le traitement fiscal pour les sommes accumulées au fonds de prévoyance et les revenus générés par celui-ci ?

Afin d’assurer la conservation de l’immeuble, l’article 1071 du Code civil du Québec prévoit la constitution par le syndicat de copropriétaires d’un fonds de prévoyance. Ce fonds de prévoyance, qui est la propriété du syndicat, est destiné strictement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes.

Cette réserve d’argent est constituée des sommes suivantes :

  •  la contribution des copropriétaires aux fonds de prévoyance;
  •  les intérêts générés par les sommes placées;

L’usage par le syndicat des sommes accumulées au fonds de prévoyance ne constitue pas une distribution aux copropriétaires ni une mise à leur disposition personnelle de ses revenus. C’est pourquoi, en principe, les sommes déboursées à même ce fonds ne seront pas considérées, tant pour  le syndicat que pour les  copropriétaires, comme un revenu imposable. Cependant, les dépenses payées avec l’argent du fonds de prévoyance ainsi que les montants accumulés dans ce dernier doivent être raisonnables par rapport aux fins pour lesquelles elles sont destinées.

Déclaration de revenus et de renseignements

Même s’il est exonéré d’impôt, tout syndicat de copropriétaires doit transmettre chaque année une déclaration de revenus et ce, tant au niveau provincial que fédéral. Cette déclaration doit être produite dans un délai de 6 mois suivant la date de clôture de  l’exercice financier.

Au Québec, le syndicat des copropriétaires doit compléter la Déclaration de revenus des sociétés selon le formulaire CO-17.SP. Aux termes de ce formulaire, il est requis de fournir, entre autres :

  • la date de la constitution du syndicat;
  • le nom des administrateurs du syndicat, leur numéro d’assurance sociale et leur titre respectif.
  • le NEQ (numéro d'entreprise au Québec) du syndicat.
  •  les états financiers.

Au fédéral, le syndicat des copropriétaires doit compléter la Déclaration de revenus des sociétés  selon le formulaire T2.

Par ailleurs, si le syndicat rencontre les trois critères suivants :

  • Il a reçu ou était en droit de recevoir pendant l’exercice des dividendes imposables, des intérêts, des loyers ou des redevances d’une valeur totale de plus de 10 000 $.
  • La valeur totale des biens du syndicat était de plus de 200 000 $ à la fin de l’exercice précédent.
  • Le syndicat devait produire la déclaration pour un exercice précédent.

Alors, le syndicat doit produire :

Au Québec, le formulaire CP-17sp, déclaration de revenus et de renseignements des sociétés sans but lucratif.

Au fédéral, le formulaire T1044, déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif.

Les pénalités, intérêts et autres conséquences

Lorsqu’un syndicat fait défaut de produire les déclarations de revenus et de renseignements ci-dessus décrites, celui-ci s’expose à des recours tant de la part l'Agence du revenu du Québec que de l'Agence du revenu du Canada.

Au niveau provincial, l'Agence du revenu du Québec pourrait lui exiger arbitrairement le paiement de sommes en fonction des montants qu’il estime justes.  Malgré le fait que les conséquences financières en cette matière devraient, en théorie du moins, être limitées, le conseil d’administration ne doit pas exposer un syndicat à un tel risque de cotisation estimative et fragiliser, par le fait même, les finances de la copropriété.

Au niveau du gouvernement fédéral, les conséquences sont différentes.  En effet, un syndicat qui ne produirait pas de déclaration d’impôt s’exposerait à une amende de 25 $ par jour de retard (minimum 100 $ et maximum 2500 $ par déclaration non produite) et ce, même si normalement il  n’aurait rien à payer en matière d’impôt.

 BON À SAVOIR : Compte tenu de son objet, qui est décrit à l’article 1039 du Code civil du Québec, un syndicat de copropriétaires est généralement considéré comme ayant été formé exclusivement à des fins non lucratives.

 ATTENTION ! Bien que la plupart des revenus d’une copropriété soient exemptés d’impôt, il demeure que certaines sources de revenus peuvent être imposables. Ce serait, entre autres, le cas d’un syndicat  qui exerce un commerce.

Source : CondoLegal